- Morgan Stanley vidí predovšetkým riziká spojené s refinancovaním.
- Ocenenie kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností by mohlo klesnúť až o 40 %.
Do konca roka 2025 je potrebné splatiť takmer 1,5 bilióna USD dlhu komerčných nehnuteľností v USA, informoval Bloomberg (tu). Veľkou otázkou, ktorá stojí pred týmito dlžníkmi, je, kto im požičia?
“Riziká refinancovania sú v popredí” pre majiteľov nehnuteľností od kancelárskych budov po obchody a sklady, napísali tento týždeň v poznámke analytici Morgan Stanley vrátane Jamesa Egana. “Stena splatnosti je tu predsunutá. Takisto aj súvisiace riziká.”
Investičná banka odhaduje, že ocenenie kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností by mohlo od vrcholu po dno klesnúť až o 40 %, čím by sa zvýšilo riziko nesplácania.
K tomu sa pridáva aj fakt, že malé a regionálne banky, ktoré boli v minulom roku najväčším zdrojom úverov pre toto odvetvie, boli po zániku banky Silicon Valley Bank otrasené odlivom vkladov, čo vyvoláva obavy, že to obmedzí ich schopnosť poskytovať finančné prostriedky dlžníkom.
![Menšie banky sa tlačia do poskytovania úverov na komerčné nehnuteľnosti (čierna); Zdroj: MSCI cez Bloomberg](https://fingram.sk/wp-content/uploads/2023/04/20230409_Poskytovatelia_Komernych_hypotek_USA.png)
Dlhová hradba sa skôr zhorší, ako sa zlepší. Podľa poznámky MS sa splatnosť v najbližších štyroch rokoch zvýši a v roku 2027 dosiahne maximum 550 miliárd USD. Banky tiež vlastnia viac ako polovicu agentúrnych cenných papierov krytých komerčnými hypotékami ( commercial mortgage-backed securities, CMBS) – dlhopisov podporovaných úvermi na nehnuteľnosti a vydávaných americkými štátom sponzorovanými subjektmi, ako je Fannie Mae, čím sa zvyšuje ich expozícia voči tomuto sektoru.
“Úloha, ktorú banky zohrávajú v tomto ekosystéme, a to nielen ako veritelia, ale aj ako kupujúci,” znásobí vlnu refinancovania, ktorá sa blíži, napísali analytici.
Rastúce úrokové sadzby a obavy zo zlyhania už poškodili transakcie CMBS (tu). Podľa údajov agentúry Bloomberg News predaj cenných papierov bez štátnej podpory klesol v prvom štvrťroku oproti predchádzajúcemu roku približne o 80 %.
V tejto pochmúrnej situácii sa objavujú aj dobré správy. Analytici napísali, že konzervatívne úverové štandardy v dôsledku finančnej krízy poskytujú dlžníkom a následne ich veriteľom určitú ochranu pred poklesom hodnoty.
Sentiment voči viacgeneračnému bývaniu zostáva tiež oveľa pozitívnejší, zatiaľ čo nájomné naďalej rastie, čo je jeden z dôvodov, prečo fond Blackstone Real Estate Income Trust dosiahol vo februári pozitívny výnos (tu), aj keď rastúci počet investorov podáva žiadosti o odstúpenie od zmluvy. Dostupnosť agentúrou krytých úverov pomôže vlastníkom týchto nehnuteľností, keď budú potrebovať refinancovanie.
![Regionálne a miestne banky sú veľkými veriteľmi pre maloobchod a kancelárie; Zdroj: MSCI cez Bloomberg](https://fingram.sk/wp-content/uploads/2023/04/20230409_USA_Male_banky_CMBS.png)
Ak sa však vylúčia bytové domy, rozsah problémov, ktorým čelia banky, sa ešte zvýrazní. Podľa správy až 70 % ostatných úverov na komerčné nehnuteľnosti, ktoré sú splatné v nasledujúcich piatich rokoch, je v držbe bánk.
“Komerčné nehnuteľnosti sa musia preceniť a sú potrebné alternatívne spôsoby refinancovania dlhu,” uviedli analytici.
Európski emitenti nehnuteľností majú pritom do konca roka splatný ekvivalent viac ako 24 miliárd eur, napísal v poznámke analytik Bloomberg Intelligence Tolu Alamutu.
“Rozhodne sme svedkami toho, že realitné spoločnosti robia všetko pre to, aby znížili svoju zadlženosť – obmedzujú investičné programy, vytvárajú viac spoločných podnikov, spätne odkupujú dlhopisy a tam, kde je to možné, znižujú dividendy,” uviedla v e-maile. “Kľúčovým zameraním je aj odpredaj. Niektoré nedávne komentáre realitných emitentov naznačujú, že stále nie je jednoduché predať veľké portfóliá.”